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一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发,房价明显较高。第一,人口长期大量向一二线核心城市集聚。1990-2018年,一线城市人口占比从2.8%增至5.3%,二线城市人口占比从16.1%增至20.5%,三四线城市人口占比从81%降至74.2%。人口向一二线集聚的背后,是经济的集聚。该时期,一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%,二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%,三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1%。2018年,一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6,这预示着四线城市人口将继续大幅流出,一二线城市人口将继续集聚。此外,核心城市优质公共资源高度富集,中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩,而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。第二,人地严重错配,一二线城市土地供给严重不足。根据住建部统计,2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%,而建设用地增量占比仅3.5%。此外,大城市住宅用地被严格控制,2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米,占100个大中城市住宅类用地比例从8.0%波动降至4.5%;二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至43.2%;而三线城市从39.8%波动上升至51.3%。第三,货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长,尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998年以来中国广义货币供应量M2年均增速15.2%,高于名义GDP年均增速的12.5%,全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9%,低于同期M2增速7个百分点,而一线城市房价基本与M2增速持平。按照换手率简单测算,山石网科不足19亿元的流通市值已完成4轮以上完全换手,参与交易的资金近90亿元。

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